Все больше москвичей и жителей других мегаполисов перебираются за город: это и удобнее, и приятнее, а налаженная инфраструктура позволяет быстро добираться до города или вообще жить, не выезжая за пределы поселка. Сейчас самыми востребованными считаются коттеджи эконом-класса: дефицит предложений в этой области составляет порядка 30% от общего объема продаж, а это значит, что покупатель найдется всегда. Как начать бизнес по строительству коттеджей?
Для начала нужно уяснить, в чем главное отличие коттеджа от «домика в деревне», который есть или был чуть ли не у всех граждан нашей необъятной родины. Все дело в инфраструктуре: в нормальном коттеджном поселке есть магазины, спортивные клубы, центры красоты, школы – в общем, все необходимое для автономного существования. Кроме того, коттеджи должны быть оснащены всеми коммуникациями, начиная от электросети до скоростного доступа в Интернет. Учитывая, что покупателями коттеджей являются люди с неплохими доходами, последнее особенно важно. В-третьих, дороги: коттеджный поселок должен находиться недалеко от крупных магистралей.
Итак, с чего начать? Прежде всего, нужно найти и оценить участок. Оценка производится по следующим параметрам: месторасположение, наличие коммуникаций, конкуренция и возможность постройки дополнительных объектов. В зависимости от этих факторов нужно выбрать тип поселка для строительства: например, в хорошем месте с удачным сочетанием природно-социальных объектов можно построить элитный поселок, на менее удачном участке – коттеджи эконом-класса. Нужно сказать, что элитность-неэлитность поселка часто определяется именно стоимостью земли, а не наличием архитектурных изысков в объектах.
Не забудьте предусмотреть в расходном плане время и средства на получение всей документации, необходимой для строительства, составления проектов, оценки воздействия на окружающую среду и так далее. Часто «бумажные расходы» составляют до 15% от всех затрат на строительство и продажу. Кроме того, любой бизнес-план по строительству предусматривает оценку внешних и внутренних рисков: от некомпетентности застройщика до неожиданных экономических изменений. На основании рисков планируются меры по их минимизации.
Немаловажно спланировать и график реализации, а также типовые схемы продажи: сейчас большая часть коттеджей приобретается в кредит или по ипотеке, в 2008 году прогнозируют рост «кредитных» продаж до 85% от общего объема реализации объектов. Соответственно, для этого необходимо найти партнеров среди банков, готовых работать в ипотечном кредитовании.
Еще один пункт: эксплуатация поселка. Если Вы планируете продать поселок полностью девелоперу или управляющей организации, то волноваться не о чем: ответственность за состояние поселка несет его владелец. В то же время многие предпочитают оставить поселок в своей собственности с целью получения прибыли от аренды помещений, оплаты коммунальных услуг и так далее. В таком случае управление часто передается в руки профессиональных управляющих компаний, например, Le Meridien, Hines International, GVA Sawyer.
